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NRW-Büromieten leicht verteuert, Ladenmieten weiter unter Druck

Der Preisspiegel für Gewerbeimmobilien 2019 des IVD West bildet die aktuellen Trends am Immobilienmarkt für Büro- und Ladenmieten sowie die Preise für Gewerbegrundstücke in NRW ab. Die Gesamtentwicklung zeigt sich weitestgehend stabil. Nur bei den Büromieten in Städten mit mehr als 300.000 Einwohnern ist ein Preisanstieg von vier Prozent zu verzeichnen. In kleinen Kommunen stagnieren in diesem Segment allerdings die Preise. Weiterhin hat der Immobilienverband Deutschland, Region West, festgestellt, dass bei den Mieten für Ladenflächen landesweit im Durchschnitt kaum Bewegung herrscht, teilweise gaben die Preise nach. Die Kaufpreise für Gewerbegrundstücke steigen landesweit weiter an.

Die Situation auf dem Gewerbeimmobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen skizziert Axel Quester aus Duisburg, Vizepräsident des IVD Bundesverbands, folgendermaßen: „Im Bürosegment haben wir es weiterhin mit einer denkbar knappen Leerstandsquote zu tun. Die Nachfrage ist in fast ganz NRW allerdings relativ lebendig. Ganz im Gegensatz zu den Ladenflächen für den Einzelhandel: Hier ist die preisliche Talsohle noch nicht erreicht, der Druck aus dem Onlinehandel ist unvermindert stark. Positiv zu bewerten ist die Entwicklung bei den Gewerbeflächen, wo besonders im Ruhrgebiet die Quadratmeterpreise deutlich anziehen. Einzige Ausnahme ist hier Bochum mit einem klaren Überangebot.“

Die Büromieten haben sich in den meisten Städten und Gemeinden in Nordrhein-Westfalen durchschnittlich leicht verteuert. Nur in einzelnen Kommunen wie Detmold, Solingen oder Minden kam es zu deutlicheren Preissteigerungen von teils zweistelligen Prozentwerten. Bei den Großstadtpreisen fallen besonders Bochum und Essen auf: Hier steigen die Büromieten um bis zu 10 Prozent. Auf den anderen Büromärkten wie in Bonn und Duisburg herrscht nahezu Preisstillstand. In kleineren Kommunen (mit weniger als 50.000 Einwohnern) blieben die Mieten bei Preisveränderungen um die 1-2 % weitgehend unverändert – bei einigen wenigen Ausreißern wie Mettmann, Soest oder Schmallenberg mit einem teils deutlich zweistelligen Plus.

Allerdings ist auch in einigen Berichtskommunen eine gegenläufige Entwicklung zu beobachten. Abschläge bei den Büromieten verzeichnen beispielsweise Dormagen und Bergheim. Negativer Spitzenreiter ist hier Radevormwald Im Oberbergischen Kreis. In der 25.000-Einwohner-Stadt fielen die Büromieten im guten Nutzungswert um 14 Prozent.

Das Segment der Ladenmieten ordnet Axel Quester folgendermaßen ein: „Unsere Prognose für die Einzelhandelsmieten im Ruhrgebiet: Für die Zukunft erwarten wir keine große Preisentwicklung, die Mieten sind weiter stagnierend, mit allenfalls kleinen Korrekturen, geprägt von Handelsentwicklungen in den jeweiligen Einzelmärkten. Das aktuelle Mietniveau ist uneinheitlich, am oberen Ende des Rankings zeigt sich der Dortmunder Markt. Mit seiner Strahlkraft in die angrenzend ländlichen Regionen und mit wenig Konkurrenz von Einkaufszentren auf der grünen Wiese hat sich die Dortmunder Innenstadt einzelhandelstechnisch gut entwickelt.“

NRW-weit ist eine nennenswerte Bewegung der Ladenmieten allenfalls in den Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern zu verzeichnen. Besonders hervorzuheben ist hier Bielefeld mit durchschnittlichen Preissteigerungen von 9 Prozent. In der Landeshauptstadt Düsseldorf stagnieren die Mieten in den Top-Lagen bei einem Wert von 290 Euro/m². Im hochpreisigen Segment der Luxusgüter bleibt die Düsseldorfer KÖ mit ihrer Exklusivität auch international eine renommierte Einkaufsstraße, während die Kölner Mittelstraße selbst im bundesweiten Vergleich gehobener Shoppingmeilen noch Potential nach oben behält. Im Ruhrgebiet gab es die deutlichsten Veränderungen in Bochum. Dort kam es selbst in Toplagen erneut zu teils zweistelligen Abschlägen. In Duisburg verzeichnet der IVD West Preisnachlässe in allen Lagen. Essen tendiert als einzige Stadt an der Ruhr durchgehend leicht positiv.

Bei den mittelgroßen Städten (100.000 bis 300.000 Einwohner) bilden Aachen und Neuss die Märkte mit den höchsten Preisabschlägen. Dort gaben die Preise über alle Lagen nach, teilweise bis zu 16 Prozent. Die Ladenmieten in kleineren Städten waren regionalen Schwankungen unterlegen, blieben aber weitestgehend preisstabil. Dabei sind Gemeinden mit günstiger Anbindung an die Ballungszentren naturgemäß gegenüber ländlicheren Gemeinden im Vorteil.

Die Quadratmeterpreise für Gewerbegrundstücke in Nordrhein-Westfalen stiegen durchschnittlich leicht an. Dennoch kam es vereinzelt zu deutlicheren Preisveränderungen: Bei den Großstädten über 300.000 Einwohner stiegen in Bielefeld, Düsseldorf und Köln die Preise um zweistellige Prozentwerte an. Auch in Duisburg waren größere Steigerungen (bis zu 12 %) zu beobachten. In Köln, Duisburg und Essen werden Quadratmeterpreise von 160 bis 210 Euro/m² und in Dortmund unverändert 140 Euro gemeldet. In einigen Mittelstädten waren stärkere Preisveränderungen erkennbar. So stiegen in Gelsenkirchen die Preise um bis zu 17 Prozent – genauso wie in Bergheim und Ratingen. Auch in Neuss stiegen die Preise um 8 bis 10 Prozent. Kerpen zeigte sich besonders lebhaft mit einer Durchschnitts-Steigerung von 16 Prozent. Ratingen verliert erstmals seit Jahren mit 350 EUR/m² seinen Spitzenplatz an Düsseldorf, wo mit 365 EUR/m² der kostspieligste Boden für Gewerbegrundstücke in ganz NRW zu haben ist.

Quelle:https://west.ivd.net/nrw-bueromieten-leicht-verteuert-ladenmieten-weiter-unter-druck/

Büromieten in Top-14-Standorten wachsen am stärksten

Spitzenmieten: München und Frankfurt/Main teuerste Bürostandorte
Niedrigste Leerstandsquoten in Berlin und München – Märkte dort fast leergefegt

Der deutsche Büromarkt profitiert vom konjunkturellen Aufschwung. Doch nicht alle Bürostandorte profitieren gleichermaßen davon, wie der aktuelle IVD-Gewerbe-Preisspiegel zeigt. Es sind in erster Linie die Großstädte, in denen sich eine steigende Nachfrage nach Büroflächen abzeichnet. In den 14 größten deutschen Städten – mit jeweils mehr als 500.000 Einwohnern – stiegen 2018 die Büromieten mit mittlerem Nutzungswert um 7,4 Prozent an. Damit hat sich die Preisdynamik in den Metropolen und Großstädten deutlich beschleunigt (Vorjahr: 4,6 Prozent), während das Wachstum in sämtlichen anderen Städteklassen dagegen teilweise kräftig zurückging.

Vor allem in den Kleinstädten lässt die Preisdynamik nach beziehungsweise sinken die Büromieten sogar. Auch im Langzeittrend zeigt sich diese Tendenz: Während die Büromieten (mittlerer Nutzungswert) in den 14 größten Städten seit 2011 um ein Drittel zulegten, stagnierten oder sanken die Mietpreise in den Kleinstädten. „Diese Entwicklung der Büronachfrage ist ein klares Anzeichen dafür, dass es Unternehmen und Arbeitsplätze vermehrt aus den kleineren Städten in die Ballungszentren zieht“, kommentiert Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD.

Spitzenmieten: München und Frankfurt/Main teuerste Bürostandorte

Laut IVD-Marktrecherche legten die Spitzenmieten in fast allen Top-Bürohochburgen zu. Dabei belegen Frankfurt/Main und München mit 38,50 Euro/Quadratmeter bei den Bürospitzenmieten gemeinsam den 1. Platz im Ranking (2017: Frankfurt/Main 38,50 Euro/Quadratmeter; München: 35,50 Euro/Quadratmeter). Berlin liegt auf Platz 2 mit 32,50 Euro/Quadratmeter (2017: 27,50 Euro/Quadratmeter), gefolgt von Düsseldorf (27,50 Euro/Quadratmeter; 2017: 26,50 Euro/Quadratmeter) und Hamburg (26,00 Euro/Quadratmeter; 2017: 25,00 Euro/Quadratmeter).

Schwerpunktmieten: Berlin noch nicht unter den Top 10

Die gewichteten Schwerpunktmieten stiegen ebenso in allen Metropolen an. Mit einer Schwerpunktmiete von 26,00 Euro pro Quadratmeter (mittleren Nutzungswert) erreichte München einen neuen Rekordwert (2017: 24 Euro pro Quadratmeter). Die Mieten in München haben sich in den vergangenen zehn Jahren damit fast verdreifacht. Auch in folgenden Städten kam es zu einem Preisplus: in Hamburg 10,90 Euro (2017: 10,20 Euro/Quadratmeter) und in Berlin 11,00 Euro (2017: 9,25 Euro/Quadratmeter). In Frankfurt/Main dagegen betrug die Schwerpunktmiete wie im vergangenen Jahr 15,50 Euro pro Quadratmeter.

„Der Überblick über die zehn teuersten Bürostandorte der Republik bei den Schwerpunktmieten (mittlerer Nutzungswert) überrascht an zwei Stellen. Sylt als teuerster Standort und Norderney auf Rang vier rahmen die beiden klassischen Büromärkte München und Frankfurt/Main. Das lässt sich mit dem prinzipiell sehr hohen Preisgefüge der Nordseeinseln und der geringen Größe der dortigen Büromärkte erklären. Außerdem fällt auf, dass alle zehn Standorte im alten Bundesgebiet liegen. Berlin, das gerade im Dienstleistungsbereich einen wahren Boom erlebt, ist mit einer Schwerpunktmiete von 11 Euro pro Quadratmeter nicht vertreten. Allerdings rechnen wir damit, dass sich dies bei gleichbleibender makroökonomischer Situation ändern wird“, erläutert Schick.

Leerstandsquoten sinken

Das starke Mietpreiswachstum in den Großstädten hat neben der hohen Nachfrage aber eine weitere Ursache: das sehr geringe Angebot. Büroflächen in den Metropolen sind so knapp, dass in den Top-7-Städten teilweise Vollvermietung herrscht.

In Berlin und München beträgt die Leerstandsquote laut IVD-Marktrecherche im dritten Quartal 2018 nur noch 1,6 Prozent respektive 2,2 Prozent (Q4/2017: 2,0 Prozent und 2,4 Prozent). Der Markt in diesen Städten ist nahezu leergefegt. Ebenso sieht es, trotz leichter Erholung, mit 2,5 Prozent in Stuttgart aus (Q4/2017: 2,1 Prozent). Die Leerstandsquote in Frankfurt/Main beträgt dagegen noch 7,3 Prozent (Q4/2017: 9,6 Prozent). „Auch in Frankfurt am Main reduzieren sich mittlerweile die Leerstandsquoten deutlich. Mit dem Brexit dürfte sich diese Entwicklung weiter beschleunigen“, so Schick.

Stabiler Büromarkt vom starken Arbeitsmarkt getragen

„Zur stabilen Entwicklung des Büromarktes tragen in hohem Maße die gute Konjunktur und der starke Arbeitsmarkt bei. Die Zahl der Arbeitslosen in Deutschland ist im November 2018 auf 2.186 Millionen Menschen zurückgegangen, die Arbeitslosenquote liegt damit bei 4,8 Prozent. Das ist der niedrigste Wert seit Beginn der Zählung durch die Bundesagentur für Arbeit. Diese positive Entwicklung treibt auch die Nachfrage und damit die Preise für Büroflächen in Deutschland, insbesondere in den Top-14-Standorten. Das Wirtschaftswachstum dürfte kurz- bis mittelfristig weiter anhalten und somit auch der stabile Positivtrend auf dem Büromarkt“, sagt Schick.

Erläuterungen zum IVD-Gewerbe-Preisspiegel

Im IVD-Gewerbe-Preisspiegel wird die Entwicklung des Immobilienmarktes in ca. 350 Städten der Bundesrepublik erfasst. Grundlage für die Preisangaben bilden aktuelle Marktpreise im dritten Quartal des Jahres. Einfacher Nutzungswert: Objekte in geschäftlicher Randlage, gut erhaltener Vorkriegsbau oder Neubau der ersten Nachkriegsjahre in gemischtwirtschaftlich genutzter Geschäftslage ohne besondere Ansprüche an Repräsentation. Mittlerer Nutzungswert: Normal ausgestattetes Büro bzw. Bürogebäude, verkehrsmäßig normal zu erreichen. Guter Nutzungswert: Nach modernen Erkenntnissen ausgestatteter und geschnittener, repräsentativ angelegter Bürobau, der mit technischen Einrichtungen wie z.B. Fahrstuhl, Klimaanlage oder mit Parkmöglichkeit im repräsentativen Kernbereich der Stadt oder in sonstiger guter Adresse liegt. Alle Preisangaben der Marktberichterstatter sind aktuelle Schwerpunktpreise: Der Schwerpunktpreis wird aus einer Spanne gebildet und stellt nicht das rechnerische Mittel der Preisspanne dar. Lautet z.B. die Spanne für eine Miete 9,00 bis 11,00 EUR, ergibt sich ein Mittelwert von 10,00 EUR. Der Schwerpunkt könnte aber ebenso gut bei 9,50 oder bei 10,50 EUR bzw. bei jedem beliebigen anderen Wert dieser Spanne liegen. Die Gewichtung des Preises innerhalb der Spanne erfolgt einerseits durch die Marktberichterstatter vor Ort und andererseits durch die Zusammenführung mehrerer Preise innerhalb des gleichen Angebots.

Quelle: https://ivd.net/2018/12/bueromieten-in-top-14-standorten-wachsen-am-staerksten/