Besser verschenken als vererben

Vorweggenommene Erbfolge an Grundstücken: Besser verschenken als vererben

In der nächsten Legislaturperiode droht – je nach Ausgang der Wahl – eine Erhöhung der Erbschaftssteuer. Für Eigentümer kann es sich daher lohnen, bereits jetzt ihren Grundbesitz auf die zukünftigen Erben zu übertragen. Dadurch können sie nicht nur Steuern sparen, sondern haben auch mehr Einfluss auf die Nachfolgeregelung. Durch die Einräumung eines Wohn- oder Nießbrauchsrecht kann die vererbende Partei die Immobilie auch nach der Schenkung noch bewohnen.

Vorgehen bei mehreren Erben

Gibt es mehrere Erben, bilden diese im Erbfall eine Erbengemeinschaft, die gemeinschaftlich Eigentümer des Nachlasses ist. In einem Testament kann man festlegen, welchen Anteil des Nachlasses die einzelnen Erben bekommen. Wenn der Erblasser genau bestimmen möchte, wer was bekommt, ist es nötig, die Erbauseinandersetzung zu regeln und hierfür auch eine Testamentsvollstreckung anzuordnen. Die Zuordnung bestimmter Gegenstände kann nur durch die Anordnung eines Vermächtnisses erfolgen. Der Vermächtnisnehmer ist zwar dann kein Erbe, hat aber ein Recht auf die Herausgabe des Grundstücks. Wenn mehrere Kinder vorhanden sind und nur ein Kind das Grundstück bekommen soll, kann es sich lohnen, das Grundstück schon zu Lebzeiten zu verschenken. Das oder die übergangenen Kinder haben dann zwar auch Anspruch darauf, dass der Wert des geschenkten Grundstücks zur Berechnung des Pflichtteilsanspruchs dem Nachlass hinzugerechnet wird. Dieser Anspruch verringert sich jedoch jedes Jahr um ein Zehntel.

In der Regel ist es sinnvoll mit dem Kind, dem man das Grundstück schenkt, zu vereinbaren, dass die Schenkung auf das spätere Erbe oder zumindest auf den Pflichtteil angerechnet wird.

Kinderfreibetrag von 400.000 Euro pro Person alle zehn Jahre

Auch steuerlich bietet die vorweggenommene Erbfolge viele Vorteile, da jedes Kind in der Erbschaftsteuer einen Freibetrag von 400.000 Euro hat. Dieser Freibetrag kann nach Ablauf von zehn Jahren neu ausgenutzt werden. „Wenn man mit der Übertragung der Immobilie rechtzeitig beginnt, kann man diesen Freibetrag also mehrfach nutzen“, sagt Hans-Joachim Beck, Leiter der Steuerabteilung des IVD. Der Freibetrag gilt für den Erwerb von einer Person, Vater und Mutter können dem Kind also jeweils 400.000 Euro steuerfrei schenken. „Nicht zu unterschätzen ist auch der Effekt, dass bei einer Schenkung des Grundstücks die zukünftigen Wertsteigerungen bereits in der Hand des Kindes entstehen und damit nicht von der Erbschaftsteuer erfasst werden“, erläutert Beck. Es ist auch möglich, dass man das Grundstück nicht auf das Kind, sondern das Enkelkind überträgt und damit eine Generation überspringt. Allerdings beträgt der Freibetrag bei einer Schenkung an Enkel nur 200.000 und nicht 400.000 Euro.

Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt

Wenn das Vermögen der Eltern nach der Übertragung nicht mehr ausreichend wäre, um den Lebensunterhalt zu sichern, sollten Eltern das Grundstück unter Vorbehalt des Nießbrauchs übertragen. Dem Nießbrauchsberechtigten stehen gemäß § 1030 BGB der Besitz und die Erträge aus dem Grundstück zu, er hat aber keine Rechte an der Vermögenssubstanz. Beck erläutert: „Der Nießbrauch ist nicht übertragbar und nicht vererblich, er erlischt daher spätestens mit dem Tod des Berechtigten. Handelt es sich um ein vermietetes Grundstück, bleibt der Vorbehaltsnießbraucher Vermieter. Ihm stehen die Mieten zu und er ist Partei des Mietvertrages. Die Mieter müssen über die Übertragung also nicht informiert werden“.

Einkommensteuer bei Nießbrauchsvorbehalt

Die Einkommensteuer behandelt den Vorbehaltsnießbraucher wie einen wirtschaftlichen Eigentümer. Er muss also weiterhin die Mieteinnahmen versteuern und kann die Gebäude-AfA als Werbungskosten abziehen. Als Werbungskosten kann er auch die übrigen Aufwendungen für die Immobilie abziehen, wenn er sie tatsächlich getragen hat und nach dem BGB oder dem Übertragungsvertrag zur Tragung verpflichtet ist. Nach dem BGB hat der Nießbraucher nur die üblichen Erhaltungsaufwendungen zu tragen, während außergewöhnliche Reparatur- und Modernisierungskosten vom Eigentümer zu tragen sind. „Um den Abzug auch dieser Kosten als Werbungskosten zu sichern, wird daher in der Praxis üblicherweise vereinbart, dass der Nießbraucher – abweichend vom Gesetz – sämtliche Kosten zu tragen hat“, so Beck. „Denn der Eigentümer kann während des Bestehens des Nießbrauchs keine Werbungskosten abziehen, weil er keine Einnahmen erzielt.“ Eine solche Verpflichtung des Nießbrauchers ist auch wirtschaftlich angemessen, weil d er Nießbraucher die Mieteinnahmen erzielt, aus denen die Aufwendungen bezahlt werden können.

Nach Erlöschen des Nießbrauchs stehen dem Beschenkten die Erträge aus der Immobilie zu, so dass er oder sie diese versteuern muss. „Von diesem Zeitpunkt an darf er sämtliche Werbungskosten und damit auch die Gebäude-AfA als Werbungkosten abziehen“, so Beck weiter.

Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt und Übernahme einer Verbindlichkeit

Wird ein Grundstück unter Nießbrauchsvorbehalt übertragen und übernimmt der Beschenkte außerdem eine auf dem Grundstück lastende Verbindlichkeit, sollte vereinbart werden, dass der Nießbrauchsberechtigte Zins und Tilgung bis zu seinem Tod übernimmt. Dafür gibt es mehrere Gründe, wie Beck erläutert: „Zunächst hat dies wirtschaftliche Gründe, weil nur der Nießbrauchsberechtigte die Mieteinnahmen erzielt, aus denen Zins und Tilgung bedient werden sollen. Vor allem hat diese Gestaltung aber einkommensteuerliche Gründe. Denn zu Lebzeiten des Nießbrauchsberechtigten erzielt nur dieser Einkünfte aus der Vermietung des Grundstücks, so dass auch nur er das Recht hat, die Zinsaufwendungen als Werbungkosten abzuziehen. Nach dem Tod des Nießbrauchsberechtigten kann der Eigentümer die Zinsaufwendungen als Werbungkosten abziehen, weil er nunmehr die Einkünfte aus der Vermietung erzielt.“

Schenkung unter Vorbehalt: Rückforderungsrecht vereinbaren

Zu guter Letzt ist es ratsam, bei der Schenkung eines Grundstücks ein Rückforderungsrecht für den Fall einer unerwünschten Entwicklung der Verhältnisse des Beschenkten zu vereinbaren. Das BGB sieht ein Rückforderungsrecht des Schenkers für den Fall des Notbedarfs des Schenkers oder des groben Undanks des Beschenkten vor. Empfehlenswert ist es aber, für weitere Fälle ein Rückforderungsrecht zu vereinbaren wie etwa die Insolvenz des Beschenkten, die Zwangsvollstreckung in das Grundstück, das Vorversterben und die Ehescheidung des Beschenkten.

Quelle: Ivd.net
http://ivd.net/der-bundesverband/nachrichtendetail/archive/2013/may/article/vorweggenommene-erbfolge-an-grundstuecken-besser-verschenken-als-vererben-1.html