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Immer wieder kommt es zu Zwangsversteigerungen von Immobilien. In den meisten Fällen finden diese statt, weil der Immobilieneigentümer in finanzielle Schwierigkeiten gekommen ist. Daraus zu schließen, dass man bei jeder Zwangsversteigerung eine Immobilie zu äußerst günstigen Konditionen erhält, ist jedoch ein Fehler.
Es gibt auch hier Mindestgebote – zumindest beim ersten Versteigerungstermin. Werden diese unterschritten, wird der Zuschlag nicht erteilt. Darüber hinaus haben die Gläubiger jederzeit die Möglichkeit, eine Versteigerung abzubrechen und so den Verkauf unter Wert zu verhindern. Außerdem finden sich zu einer solchen Versteigerung häufig eine ganze Reihe von Interessenten ein, die dann den Preis in die Höhe treiben.
Dennoch lohnt es sich immer wieder, auch bei den Zwangsversteigerungen vorbei zu schauen. Wenn es auch nicht das Superschnäppchen wird, so kann man häufig eine Immobilie doch zu attraktiven Bedingungen erwerben.
Versteigerungen und Termine
Zwangsversteigerung von Immobilien finden im Rahmen einer öffentlichen Sitzung des Amtsgerichts statt, in dessen Bezirk sich die zu versteigernde Immobilie befindet. Die Termine werden öffentlich bekannt gemacht (durch Aushang und in der örtlichen Presse).
Eine Übersicht der Versteigerungstermine für die meisten deutschen Bundesländer finden Sie auch im Internet unter http://www.zvg-portal.de/.
Das zuständige Amtsgericht kann Ihnen Einsicht in wichtige Unterlagen gewähren. Hier können Sie beispielsweise auch das Verkehrswertgutachten der Immobilie einsehen. Das Gericht kann Ihnen aber keinen Besichtigungstermin einräumen. Dies kann nur der derzeitige Eigentümer, also der Schuldner, für den das Haus versteigert wird. Manchmal kann auch der Gläubiger eine Besichtigung arrangieren.
Wichtig ist, dass Sie sich umfassend über das Objekt informieren. Bei Mietobjekten müssen Sie sich genau über die Kündigungsrechte gegenüber den noch in der Immobilie lebenden Mietern informieren. Sollte der Schuldner noch selbst in dem Haus wohnen, ist zu klären, welche Räumungsmöglichkeiten ihm gegenüber bestehen.
Informieren Sie sich vor der Versteigerung auch genau über die Grundbucheintragungen. Hier können folgende Rechte eingetragen sein:
Grundschulden räumen einem Gläubiger das Recht der Befriedigung seiner Ansprüche aus dem Grundstück ein. In vielen Fällen erfolgt die Versteigerung, um eine Grundschuld zu befriedigen. Einer eingetragenen Grundschuld muss grundsätzlich keine Forderung zugrunde liegen.
Hypotheken: Wie bei der Grundschuld erhält der Gläubiger mit der Hypothek eine Sicherheit, die als Belastung der Immobilie in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen wird. Anders als die Grundschuld kann die Hypothek aber nur für ein einziges Darlehen bestellt werden.
Ist für die zu versteigernde Immobilie eine Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch eingetragen, müssen Sie besonders vorsichtig sein. Wird das Objekt unter der Bedingung versteigert, dass die Grundschuld oder Hypothek bestehen bleibt, müssen Sie die gesamte Grundschuld zum im Grundbuch eingetragenen Zinssatz abbezahlen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vorbesitzer bereits einen Teil der Schuld abgetragen hat oder einen günstigeren Zinssatz mit dem Gläubiger vereinbart hat.
Dienstbarkeiten: Hierbei handelt es sich um Rechte, die ein Grundstückseigentümer Dritten einräumen muss. Dazu gehören z.B. der Nießbrauch (umfassendes Nutzungsrecht, siehe §§1030 ff BGB) oder Dauerwohn- bzw. Nutzungsrechte (§§ 31 ff WEG).
Reallasten: Ist ein Grundstück mit wiederkehrenden Leistungen an einen Begünstigten belastet, so findet man eine entsprechende Eintragung im Grundbuch in Abteilung II. Anders als bei Hypotheken muss die Reallast nicht zwingend aus einer regelmäßigen Geldzahlung bestehen, sondern es kann sich auch z.B. um eine Sachleistung handeln. Wenn nicht anderes vereinbart wurde, haftet ein Grundstückseigentümer auch persönlich für die Reallast (§ 1108 BGB).
Es kann durchaus sein, dass durch die Versteigerung im Grundbuch festgehaltene Rechte erlöschen. Es ist aber auch möglich, dass die Rechte über die Versteigerung hinaus bestehen bleiben. Ob und welche Rechte im Grundbuch bestehen bleiben, wird vom Gericht beim Versteigerungstermin bekannt gegeben. Wenn Rechte bestehen bleiben, gehen die Verpflichtungen auf Sie über, falls Sie die Immobilie ersteigern.
Nicht alle Rechte und Belastungen findet man im Grundbuch. Das gilt beispielsweise für Notwege- oder Überbaurenten. Kann das Grundstück nicht über öffentliche Wege erreicht werden, dürfen Sie einen Notweg benutzen, der über den Grund und Boden des Nachbarn führt. Für diese Nutzung müssen Sie aber eine Notwegerente zahlen. Ähnlich verhält es sich mit der Überbaurente, die gezahlt werden muss, wenn die Immobilie zu nah an der Grundstücksgrenze gebaut wurde und das Gebäude beziehungsweise Teile davon – beispielsweise ein Balkon – auf das Grundstück des Nachbarn ragt. Hier handelt es sich aber meist um eher vernachlässigbare Belastungen.
Wichtiger sind da die Fragen, ob das Gebäude dem Denkmalschutz unterliegt oder mit öffentlichen Mitteln gebaut wurde und deshalb eine Wohnungsbindung besteht (so dass Sie nur vorgeschriebene, kostendeckende Mieten verlangen können).
Wollen Sie bei einer Versteigerung mitbieten, müssen Sie sich zunächst mit einem gültigen Personalausweis oder Reisepass ausweisen können. Wollen Sie eine andere Person für sich bieten lassen, benötigt diese Person eine vom Notar beglaubigte Vollmacht (die sogenannte Bietungsvollmacht). Vertreter, die im Auftrag einer Firma steigern wollen, müssen einen beglaubigten Handelsregisterauszug neueren Datums vorlegen.
Auch wenn Sie für Ihren Ehepartner bieten wollen, benötigen Sie eine vom Notar beglaubigte Bietungsvollmacht.
Außerdem kann es sein, dass die Verfahrensbeteiligten eine Sicherheit in Höhe von 10 % des Verkehrswertes der Immobilie verlangen. Natürlich erhalten Sie diese Sicherheitsleistung zurück, wenn Sie den Zuschlag nicht erhalten. Erhalten Sie den Zuschlag, wird die Sicherheitsleistung von Ihrem Gebot abgezogen. Hierfür müssen Sie auch kein Bargeld mitbringen. Im Gegenteil: Seit Februar 2007 wird Bargeld als Sicherheitsleistung nicht mehr angenommen. Für die Sicherheitsleistung werden folgende Modalitäten anerkannt:
Andere Mittel, beispielsweise Sparbücher, Euro-Schecks, Wertpapiere usw. werden nicht als Sicherheitsleistung anerkannt.
Auskünfte über die Voraussetzungen und Anforderungen an einen Scheck oder eine Bürgschaft kann Ihnen auch Ihre Hausbank geben, die Ihnen auch die entsprechenden Sicherheiten verschafft.
Die Versteigerung wird von einem Rechtspfleger geleitet. Der Rechtspfleger ist ein Beamter des gehobenen Dienstes. Er nimmt selbstständig Aufgaben wahr, die im Rechtspflegergesetz aufgeführt sind. Dabei ist er nur dem Gesetz unterworfen – man spricht hier auch von der sachlichen Unabhängigkeit des Rechtspflegers. Nachdem die Versteigerung aufgerufen wurde, wird festgestellt, welche Verfahrensbeteiligten zum Termin erschienen sind.
Verfahrensbeteiligte sind beispielsweise:
Nach der Feststellung über die Anwesenheit der Verfahrensbeteiligten werden die Grundstücksnachweisungen bekannt gegeben. Hierzu gehören die Bekanntgabe der Grundbucheinträge, der festgesetzte Verkehrswert, Erklärungen der Mieter oder Pächter und ähnliche Informationen. Außerdem wird der Gläubiger bekannt gegeben, der das Verfahren betreibt. Darüber hinaus können noch weitere Informationen bekannt gegeben werden.
Danach stellt der Rechtspfleger die Versteigerungsbedingungen vor (Ablauf der eigentlichen Versteigerung) und fragt die Verfahrensbeteiligten, ob sie Anträge hierzu stellen. Danach stellt er die Versteigerungsbedingungen fest und gibt das geringste Gebot bekannt. Das geringste Gebot muss bei einer Zwangsversteigerung
Gebote unter diesem Wert werden bei der Zwangsversteigerung nicht zugelassen.
Nun werden die Anwesenden zur Abgabe von Geboten aufgefordert. Danach können die Teilnehmer der Versteigerung ihre Gebote abgeben. Die Mindest-Bietzeit beläuft sich auf eine halbe Stunde. Ist die Bietzeit abgelaufen, wird das bis dahin abgegebene höchste Gebot dreimal aufgerufen. Nach dem dritten Aufruf wird die Versteigerung offiziell geschlossen.
Anschließend wird mit den anwesenden Beteiligten über den Zuschlag verhandelt und eventuell sofort danach oder an einem zusätzlich festgelegten Termin die Entscheidung des Gerichts bekannt gegeben.
Erhalten Sie den Zuschlag werden Sie mit Verkündung des entsprechenden Beschlusses durch das Gericht neuer Eigentümer der ersteigerten Immobilie (§ 90 Zwangsvollstreckungsgesetz – ZVG). Vom Moment der Verkündung an gehen Nutzung, Lasten und Gefahren an Sie als neuen Eigentümer über (§ 56 ZVG).
Den Zuschlag kann das Gericht in folgenden Fällen verweigern:
Bei der Bestimmung des Verkehrswertes werden auch Grundschulden berücksichtigt, die nach der Versteigerung fortbestehen. Hat eine Immobilie beispielsweise einen Wert von 250.000 € und besteht eine Grundschuld von 50.000 €, wird diese vom Verkehrswert abgezogen, wenn sie nach der Versteigerung weiter bestehen bleibt.
Mit Ihrem Gebot verpflichten Sie sich, den gebotenen Betrag zu zahlen. Grundbuchrechte außerhalb des geringsten Gebots, bestehende Rechte oder übrige Belastungen können nicht mit dem Gebot verrechnet werden! Werden Sie nicht durch die Auktion gelöscht, bleiben sie neben dem Gebotspreis weiter bestehen. Sie gehen dann als zusätzliche Belastung auf Sie über!
Mit Ihrem Gebot verpflichten Sie sich, den gebotenen Betrag zu zahlen. Grundbuchrechte außerhalb des geringsten Gebots, bestehende Rechte oder übrige Belastungen können nicht mit dem Gebot verrechnet werden! Werden Sie nicht durch die Auktion gelöscht, bleiben sie neben dem Gebotspreis weiter bestehen. Sie gehen dann als zusätzliche Belastung auf Sie über!
Wird der Zuschlag im ersten Versteigerungsverfahren aufgrund der 5/10 beziehungsweise 7/10-Regel verweigert, wird ein zweiter Termin festgesetzt, bei dem diese Grenzen keine Rolle mehr spielen. Darauf wird auch bei der Bekanntgabe des Termins hingewiesen.
Der Gläubiger hat jedoch jederzeit die Möglichkeit eine Versteigerung abzubrechen und so den Verkauf unter Wert zu verhindern.
Wann Sie zahlen müssen
Haben Sie das Gebäude ersteigert und den Zuschlag erhalten, wird Ihre Sicherheitsleistung zunächst mit Ihrem Gebot verrechnet. Den Restbetrag müssen Sie an das Gericht spätestens bis zum Verteilungstermin gezahlt haben. Dieser Termin liegt einige Wochen nach dem Versteigerungstermin.
Haben Sie eine Immobilie ersteigert, müssen Sie für Erteilung des Zuschlages und für die Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch Gerichtskosten bezahlen. Außerdem fallen zwischen 3,5% – 5,0 % Ihres Gebotes als Grunderwerbsteuer an.
Müssen Sie zur Sicherung der Finanzierung eine Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen, kommen noch die Notarkosten für die Beurkundung der Grundschuldbestellungsurkunde sowie die Kosten wegen der Eintragung im Grundbuch auf Sie zu.
Tipp: Zahlen Sie so schnell wie möglich nach dem Zuschlag. Denn bis zur Einzahlung und Hinterlegung des Betrages bei dem Amtsgericht (Hinterlegungsstelle) wird der offen stehende Betrag mit 4 % verzinst.